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譲渡所得の取得費 2019/05/08

令和最初の投稿になります。

消費税増税と東京オリンピック景気の煽りかこのところ不動産の動きが活発のようです。

特に都内では中古物件の取引価額が上昇傾向にあるようです。

 

不動産を売却して利益がでた場合不動産所得となります。

不動産や株式の譲渡は他の所得と分けて計算します(分離課税)

計算式は

売却価額-(取得費-減価償却費(建物のみ))-譲渡経費=譲渡所得

譲渡所得の15%が所得税(別途復興所得税あり)、5%が住民税です。

 

譲渡があった場合に一番問題になるのが売った不動産等の取得費です。

購入した時の契約書・領収証などを無くしてしまうケースが非常に多いです。

購入時の金額を証明できるものがないと概算取得費といって簡易的に売却価額の5%を取得費とする規定があります。

しかし概算取得費は実際の当時の購入価額を比べると圧倒的に金額が低くなってしまうケースが多いです。税額が簡単に数百万変わってきます。売却価額が大きいと数千万ってことも十分あり得ます。

よって、売買契約書・領収証は大切に保存しておいてください。

 

特に1度相続などを挟んでいると親の遺品と一緒に処分してしまうことが多いようです。

過去、当時のマンション売り出しパンフレット、銀行の通帳(業者に振り込んだ時ページ)などで対応したことがあります。

どうしても何も見つからない時は税法で規定があるわけではないですが市街地価格指数で算出する方法や不動産鑑定士に依頼するという方法、路線価から割り返す方法などにより当時の価額を推測計算することも考えなければなりません。物件等や当時の取引事例からおおよそ適正額であれば認められなくはないと考えます。

 

また、不動産に関しては減価償却費を算出するために土地と建物を分けて計算する必要があります。特にマンションは明確に土地と建物が売買契約書で区分されていないことが多く、この区分をどうするの?という問題もあります。

方法としては

①消費税から逆算する(購入当時の税率に注意)

②相続税評価額もしくは固定資産税評価額で案分する

③「建物の標準的な建築価額表」を使って建物の価額を算出する

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki2017/kisairei/joto/pdf/013.pdf

などがあります。

 

取得費や土地と建物の区分が不明な場合、お近くの税務署か税理士に相談された方がよいと考えます。

 

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